Опубликовано 24 марта 2025 в 09.00
Адрес в интернете: https://zerkal0-io-page.site/news/economics/94756.html
Адрес в интернете: https://zerkal0-io-page.site/news/economics/94756.html
Беларусы, переехавшие в Польшу, рано или поздно начинают задумываться о приобретении недвижимости. Потому что не всем по душе платить ежемесячно 500−1000 евро за аренду квартиры чужим людям. К тому же после получения ВНЖ можно взять в польском банке ипотеку. И платежи по кредиту в некоторых случаях будут сравнимы со стоимостью аренды жилья. О том, какие документы нужны для оформления ипотеки и какие суммы выдают банки беларусам, рассказала Василина, кредитный консультант польского агентства недвижимости «ТМ Инвест». В конце текста — бонус для читателей «Зеркала».
Это рекламный материал. Реклама помогает нам работать и рассказывать беларусам настоящие новости. Текст написан нашим партнером. Если вы хотите поддерживать независимую беларусскую журналистику и прорекламировать свой продукт, обязательно напишите нам.
— Что нужно беларусу, чтобы получить ипотеку в Польше?
— Если вы приехали в Польшу по визе, то взять ипотеку не получится. Даже если вы уже подали документы на получение вида на жительство, то все равно нужно дождаться решения и выдачи пластиковой карты.
То есть базовое условие для беларусов — это иметь польский ВНЖ, можно даже временный. Но сроки его действия не должны скоро истекать: на момент обращения у вас на руках должна быть «карта побыту» (пластиковая карта, подтверждающая легальность пребывания), действительная еще более 12 месяцев. Меньше тоже можно, но это сужает количество банков и увеличивает риски отказа.
Ну и, конечно, для ипотеки нужен подтвержденный доход. В идеальной ситуации это трудовой договор с польской компанией, но договор подряда или ведение бизнеса — тоже вариант. По трудовому договору на момент обращения за ипотекой нужно проработать минимум три месяца, по договору подряда — шесть. Предпринимателям сложнее: банки запрашивают минимальный срок ведения деятельности в 12 месяцев, а иной раз вообще хотят видеть два года стабильной работы вашего ИП.
— Польские банки охотно выдают ипотеку беларусам?
— Никаких ограничений по гражданству нет, но в реальности некоторые банки отказывают людям из Беларуси по формальным причинам. Это печально, но мы с этим ничего поделать не можем. Только могу посоветовать не затягивать, если вы решили взять ипотеку. Потому что в один момент может оказаться, что все банки перестанут финансировать беларусов вне зависимости от типа вида на жительство и размера дохода.
— На каких условиях сейчас в Польше выдается ипотека?
— Сейчас кредиты на жилье дают под 7−8 процентов годовых. Ставка бывает фиксированная, когда проценты на протяжении пяти лет нельзя снижать или повышать, и плавающая, которая зависит от установленной в стране ставки рефинансирования. Последняя может как вырасти, так и снизиться — в зависимости от ситуации в экономике.
При фиксированных платежах банки сейчас предлагают более выгодные ставки — около 7%. При плавающих можно получить ипотеку под 7,5−8% (из которых ставка рефинансирования составляет 5,85 п.п.).
Сейчас ставки по ипотеке высокие — еще лет пять назад можно было взять кредит на недвижимость под 4−5%. Поэтому есть вероятность, что они будут снижаться.
Что касается сроков, то чаще всего ипотеку оформляют на 30 лет.
— Каким должен быть первоначальный взнос на жилье?
— Минимальный первоначальный взнос, который просят некоторые банки, — 10%. Но лучшие условия можно получить, если у вас есть 20% от стоимости выбранного жилья — это показывает платежеспособность и уменьшает риски банка.
Также можно получить ипотеку совсем без первоначального взноса. Но это специальная государственная программа, и для нее нужно выполнить очень много условий. В том числе и ограничение, по которому государство финансирует до 100 тысяч злотых (около 24 тысяч евро) первоначального взноса в 20%, из-за чего максимальная стоимость недвижимости не может быть выше 500 тысяч злотых (120 тысяч евро).
— Как еще можно получить более выгодные условия?
— Обычно банки дают «плюшки» тем, кто переведет к ним свое обслуживание по зарплате, а также своим «старым» клиентам. Есть небольшие бонусы на покупку эконедвижимости (если дом использует в течение года определенную квоту электричества), а также условия получше могут получить иностранцы с доходом более 10 тысяч злотых в месяц (2400 евро).
— Банки смотрят на кредитную историю?
— Среди иностранцев очень распространен миф, что перед ипотекой нужно обязательно взять в кредит чайник, утюг или телевизор, чтобы получить кредитную историю. Но в Польше это не работает. Можно даже получить обратный эффект: когда аналитик банка будет рассматривать вашу заявку на ипотеку и увидит, что вы не в состоянии чайник купить, то у него могут возникнуть вопросы по поводу вашей платежеспособности.
Польза может быть только от кредитов на более крупные суммы — 10−20 тысяч злотых). Если вы исправно выплачивали такой кредит, то аналитик может расценить это положительно.
Но вообще я не рекомендую специально заниматься формированием кредитной истории. В правилах банков это никак не зафиксировано, поэтому можно сразу оформлять ипотеку.
— На какую сумму ипотеки можно рассчитывать?
— Невозможно назвать средние цифры, потому что ко мне обращаются беларусы с доходами от 5000 до 50 000 злотых, с разными типами вида на жительство, с различными источниками заработка и так далее.
Для примера можем смоделировать ситуацию: если муж и жена зарабатывают каждый по 6 тысяч злотых, у них есть один ребенок и возможность внести 20% первоначального взноса на жилье, то они могут рассчитывать на ипотеку в размере 700−750 тысяч злотых (165−180 тысяч евро) на 30 лет. На фиксированном проценте месячный платеж будет составлять около 5 тысяч злотых (1200 евро), на плавающей ставке — чуть больше, около 5300 злотых (1270 евро).
И еще важный момент: по польскому законодательству один из супругов не может оформить ипотеку без согласия второго. Собственность на недвижимость тоже оформляется сразу на мужа и на жену.
Это можно обойти через оформление брачного договора и разделение имущества, но я всегда предупреждаю клиентов о рисках. Потому что в случае развода один супруг останется с ипотекой, которую нужно выплачивать, а второй — без недвижимости.
— Есть ли скрытые платежи по ипотеке?
— В самой ипотеке нет скрытых платежей: вы изначально видите, сколько вы будете платить каждый месяц, что из этого составляет основной долг, а что проценты банку. Обо всех выплатах мы предупреждаем несколько раз, начиная с первой консультации.
Но также банки требуют оформить страховку на недвижимость и на жизнь страхователя. Стоимость страховки на жилье обычно составляет от 200 до 800 злотых (50−200 евро) в год, на жизнь — 200−500 злотых (50−120 евро) ежемесячно. Так банк получает дополнительные гарантии, а у самих родственников не отберут квартиру, даже если с получателем ипотеки что-то случится.
В некоторых банках еще есть провизия — дополнительная комиссия в размере 2% от суммы кредита. Ее можно внести сразу либо выплачивать вместе с процентами.
— Много ли я переплачу банку за все годы?
— За 30 лет вы переплатите действительно много, и это не секрет. Но если у вас плавающая ставка и она потом снизится, то переплата будет меньше.
Во-вторых, вы можете выплачивать кредит раньше срока, и это будет очень сильно влиять на итоговую сумму переплаты. Дело в том, что таблица выплат по кредиту строится таким образом, что в первые несколько лет вы платите в основном проценты, а не сумму долга. И любая дополнительная выплата в это время заметно уменьшает основной долг и сумму по процентам.
— В Польше можно досрочно погашать ипотеку?
— Еще полгода назад у многих банков был штраф за досрочное погашение в первые три года, но сейчас практически все они убрали это условие. Поэтому можно спокойно выплачивать ипотеку раньше, если у вас есть такая возможность.
— Недвижимость с ипотекой можно продать?
— То, что с жильем в ипотеке ничего нельзя сделать, — это еще один распространенный миф среди беларусов. На самом деле никаких ограничений нет, все оформляется без проблем: при продаже часть денег от покупателя идет на закрытие ипотеки. Более того, можно даже взять ипотеку на недвижимость, на которой уже есть ипотека.
— К кому изначально нужно обращаться, чтобы получить ипотеку?
— Если вы хотите купить жилье, но на него не хватает собственных накоплений, то стоит обратиться к кредитному консультанту, который может проверить ваши возможности.
Вы рассказываете свою ситуацию: что и за какую сумму хотите купить, сколько уже есть денег, какой у вас доход. На основании этой информации я проверяю, какая у вас кредитоспособность в разных банках.
Если сумма устраивает, то вы подписываете предварительный договор на приобретение недвижимости, и мы вместе с вами формируем заявки в несколько польских банков. И здесь уже прикладываем все необходимые документы: копии паспорта и вида на жительство, выписки из банковского приложения о доходах, трудовой контракт и банковский формуляр, который заполняет и подписывает ваш работодатель, документы на приобретаемую недвижимость.
После этого ждем, когда банк примет решение, — это может занять до двух месяцев. Как только на руках будет положительное решение от банка, то можно идти на подписание финальных документов.
— Нужен ли в этом процессе риелтор?
— Все кредитные консультанты работают в связке с проверенными агентами по недвижимости. Потому что моя задача — закрыть все вопросы взаимодействия с банком, а вот документы по недвижимости должен проверить риелтор. Так как я постоянно работаю с агентами из «ТМ Инвест», то могу на них полностью положиться: я всегда уверена, что с документами все будет в порядке и ничего переделывать не придется.
Иногда клиенты хотят сэкономить и оформить сделку без риелтора. Это тоже возможно, но, как показывает мой опыт, платить все равно придется — только уже агенту со стороны продавца. И в этом случае он не будет следить за соблюдением ваших интересов.
— Зачем идти к кредитному консультанту, если можно обратиться напрямую в банк?
— Ко мне периодически приходят клиенты и говорят, что уже проверили свою кредитоспособность: им консультант в банке пообещал, что точно можно оформить кредит. А потом начинаем смотреть документы, и оказывается, что у человека вообще нет возможности в этот банк подаваться.
Так происходит, потому что консультанты в банках очень хорошо могут просчитать кредит для польских граждан, а нюансов по иностранцам не знают. И бывает обидно за клиентов, которым пообещали кредит, они уже подписали предварительный договор на покупку и даже уже что-то заплатили, а потом получили отказ по ипотеке. Это потраченное время, деньги и нервы.
Поэтому лучше сразу прийти к кредитному консультанту и просчитать свои реальные возможности по финансированию, при этом сразу в нескольких банках. Тем более что это все бесплатно: по польскому законодательству мы не имеем права брать деньги с людей, так как консультант потом получает вознаграждение от банка за приведенного клиента. Поэтому если кто-либо вам предлагает провести консультацию по ипотеке за 100 злотых, то не соглашайтесь и обращайтесь к настоящему «дорадце кредитовому».
Сегодня, 24 марта, агентство недвижимости «ТМ Инвест» отмечает восемь лет работы на польском рынке. Поэтому основательница агентства Татьяна Масюкевич готова провести восемь бесплатных консультаций по инвестированию в недвижимость в Польше для первых обратившихся с запросом читателей «Зеркала». Регистрируйтесь по ссылке.
Как с нами можно связаться:
Распечатано с портала ZERKALO.IO